Земельный беспредел

В 2007 г. был принят Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости». Им предусматривалось введение с 2015 г. новой системы расчета налога на земельный участок, исходя из его кадастровой стоимости. Законов сейчас принимается много, и особого резонанса этот не вызвал. Однако реальность в виде новых налогов оказалась хуже всяких ожиданий.

Многие владельцы земельных участков, особенно в Подмосковье, испытали в этом году шок, получив уведомления о новом налоге на землю. В ряде случаев он увеличился в 20 и более раз.

Если раньше налог на недвижимость, в том числе и на землю, определялся на базе инвентаризационной стоимости (был такой атавизм советского периода), которая была очень низкой, то теперь он рассчитывается по кадастровой стоимости.

Одним из принципов определения кадастровой стоимости является максимальное ее соответствие рыночной цене недвижимости. Это в десятки раз увеличило по сравнению с инвентаризационной стоимостью базу для исчисления земельного налога. Конкретная налоговая ставка устанавливается местными органами власти.

Определение кадастровой стоимости является прерогативой субъектов Федерации. Так, в Московской области эту работу в 2013—2014 гг. проводило Министерство имущественных отношений. Для этого оно привлекало независимых оценщиков — компании, работающие в сфере недвижимости, которые выбирались на аукционах представителями региональной власти. Результаты работы этих компаний оказались весьма спорными с точки зрения достоверности и вызвали массу нареканий и жалоб со стороны как граждан, так и юридических лиц. Однако именно эти результаты легли в основу определения земельного налога, предъявленного в 2015 г. владельцам земли.

Основной проблемой данной оценки стало то, что кадастровая стоимость оказалась во многих случаях существенно выше реальной рыночной цены земельных участков. Главная причина — отсутствие обоснованной методики определения кадастровой оценки, учитывающей как технико-экономические, так и социальные факторы. Компании-оценщики использовали (как признают сами ведомства — заказчики работы) в основном цены-предложения продавцов, которые, по понятным причинам, всегда существенно выше цены реальной продажи. Во-вторых, не учитывались важные индивидуальные характеристики земельного участка, такие как гидрологические особенности, правовая история, наличие коммуникаций, транспортная доступность, качество дорог и т. п. В-третьих, допускались ошибки, когда земельный участок неправильно относился к тому или иному виду разрешенного использования земли, а это в разы влияет на цену.

Недостатки проведенной в 2013—2014 гг. оценки кадастровой стоимости земли признают теперь и сами представители власти, заказывавшие эту работу. Так, генеральный директор московского областного БТИ Владимир Денисов считает, что «при масштабных работах по оценке массовым способом невозможно совсем избежать неточностей». Он признает, что оценка для двух одинаковых стоящих рядом участков земли может существенно отличаться. Таким образом, можно предположить, что в основу самих методов работы по оценке кадастровой стоимости земли были заложены ошибочные принципы, которые привели к искаженным результатам, вызвавшим массовое возмущение граждан полученными налоговыми начислениями.

Получив такие проблемные результаты, власти решили исправить ситуацию. Было принято решение с 2015 г. исключить из перечня работ и госуслуг, проводимых с использованием аукционов, оценку жилых и нежилых объектов капитального строительства, земельных участков для жилой и нежилой застройки. Впредь данная работа будет проводиться только государственными организациями.

Вместе с тем пока приходится иметь дело с результатами уже проведенной работы. Согласно информации Публичной кадастровой карты (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/), в Московской области во многих поселках на одной и той же улице оценки стоимости 1 кв. м земли расположенных рядом участков отличаются в разы. Земля практически одинаковая, коммуникации и дороги одни и те же. Непонятно, в чем причина такого значительного расхождения. Никаких документов, подтверждающих достоверность установленных показателей, жителям не предоставляется — только квитанция с предложением пройти в кассу. Даже не специалисту ясно, что недопустимо без объяснений и обоснований на соседние участки устанавливать в разы отличающиеся оценки. Возникают обоснованные сомнения в правильности использованной методики определения кадастровой стоимости, если она вообще существует. Остается только предположить, что цены, приведенные в Публичной кадастровой карте, судя по разбросу, были установлены на основании неких субъективных решений. А ведь на базе этих показателей были рассчитаны затем реальные налоги, и гражданам предложили заплатить в десятки раз больше, чем они платили раньше.

Во многих случаях сумма налога совершенно не учитывает социально-экономические условия жизни граждан. Взять хотя бы Московскую область. Тысячи пенсионеров десятилетиями живут на своих земельных участках в 8–10 соток. В Публичной кадастровой карте, например, для некоторых микрорайонов г. Королева приводится оценка стоимости земли около 10 тыс. руб. за 1 кв. м. Это означает, что владельцы 10 соток получили уведомления с налогом около 34 тыс. руб. Для многих пенсионеров это равно трехмесячной пенсии. Не может нормальное государство устанавливать налог, ставящий на грань выживания собственное население.

Размер налога явно завышен, и можно предположить, откуда взялась такая оценка. Судя по всему, для определения кадастровой стоимости, положенной в основу расчета налога, была просто использована разовая цена предложения земли в 2013 г. — начале 2014 г. В тот период цена предложения могла быть такой, но это совсем не значит, что по этой цене заключались реальные сделки. В высшей степени странно использовать подобные произвольные цифры для установления кадастровой стоимости земли. Тем более что сейчас, в кризис, реальные предложения продажи земли в том же Королеве в два раза ниже кадастровой оценки! Вывод один: оценка не верна и не может быть использована для исчисления налога.

Размер земельного налога зависит также от используемой налоговой ставки. Конкретное ее значение устанавливают местные депутатские группы. Однако поскольку земельный налог пополняет бюджеты местных органов власти, то они естественно заинтересованы в применении максимального предусмотренного законом уровня 0,3% от кадастровой стоимости. Было бы более справедливым использовать дифференцированный коэффициент — от 0,1% (или менее) до 0,3% с учетом суммарного дохода проживающей на земле семьи. Поскольку решение этого вопроса находится в руках местных депутатов, то оно в значительной степени зависит от активности самих граждан, имеющих право потребовать от депутатов установить такой порядок.

Владельцы земельных участков первыми ощутили «прелести» расчета налога на базе кадастровой стоимости. С 2016 г. все граждане нашей страны столкнутся с этой системой, примененной к расчету налога на все виды недвижимости, включая квартиры, загородные дома и прочее. Остается надеяться, что крайне неудачный «старт» с земельным налогом заставит власти сделать выводы и оценка прочих объектов будет проведена более профессионально и объективно.

Борис ПАВЛОВ

Использование кадастровой стоимости в десятки раз увеличило по сравнению с инвентаризационной стоимостью базу для исчисления земельного налога и привело к кратному его повышению.

Фактический уровень имущественного налога зависит от размера трех величин: базы налога (теперь это кадастровая стоимость), ставки налога (не более 0,3% для физлиц), которую устанавливают органы муниципальной власти, и от возможных льгот и вычетов.

С 2015 г. оценка жилых и нежилых объектов капитального строительства, земельных участков для жилой и нежилой застройки исключена из перечня работ и госуслуг, которые могут выполняться частными структурами.

Новая система налогообложения объектов капитального строительства (квартир, домов, гаражей, сараев, незавершенного строительства и др.) с 2016 г. будет  использовать в качестве базы для расчета налога кадастровую стоимость, которая учитывает рыночную цену объектов.