Строить, чтобы расти

Одним из самых эффективных путей ускорения экономического роста и преодоления кризисов является расширение инфраструктурного, дорожного и жилищного строительства. Это и понятно, поскольку вложенный в строительство рубль имеет большой мультипликативный эффект в смежных отраслях, производящих различные стройматериалы, оборудование и технику.

В настоящее время расширение строительства жилья может стать действенным рычагом ускорения развития российской экономики. В решениях Правительства РФ поставлена стратегическая задача наращивания в ближайшие годы объема жилищного строительства в стране до 120 млн кв. м.

Достижение этой цели позволит, во-первых, повысить благосостояние жителей страны и обеспеченность населения жильем, а во-вторых, создать предпосылки для повышения темпов роста ВВП и ускорения экономического развития России. Это даст возможность выйти на уровень, существующий в большинстве развитых стран, в которых вводится в строй около 1 кв. м жилой площади на человека в год. Это примерно вдвое больше, чем в настоящее время в России, при том что обеспеченность жильем в Европе и в США выше, чем в нашей стране. Так, в Европе этот показатель составляет от 40 до 50 кв. м на человека, а в США – около 70. В России в среднем по стране приходится около 25,8 кв. м жилплощади на человека, причем из них значительная часть – это ветхое и плохо обустроенное жилье.

Согласно статистике, доля строительной отрасли в разных странах составляет от 5% до 7% ВВП. Самый высокий показатель в Китае – 7%, что объясняется огромными объемами строительства жилья – более 2 млрд кв. м в год. Вероятно, отчасти и это позволяет сохранять высокие темпы роста ВВП. В США также строится большое количество нового жилья – около 300 млн кв. м в год, что поддерживает общий экономический рост.

Отставание России по объемам жилищного строительства свидетельствует о значительном резерве развития в этом направлении. Удельный вес отрасли составляет  около 5% ВВП, из которых преобладающая часть (80%) приходится на жилстроительство. В стране существует реальная проблема повышения обеспеченности населения жильем. Для резкого увеличения строительства жилья имеются все возможности: развитая строительная база, использующая современные технологии, достаточное количество трудовых и сырьевых ресурсов.

В последние годы в России вводилось в строй ежегодно более 80 млн кв. м жилья (в 2020 г. – 82,2, в 2021 – 92,6). С одной стороны, это немало, а с другой – в расчете на душу населения это почти вдвое ниже, чем в ведущих европейских странах. При существующем темпе роста жилищного строительства в России достичь нынешнего уровня Европы можно будет (даже если не принимать в расчет замену уже существующего ветхого жилья) не менее чем за полвека. Именно повышение объемов жилищного строительства позволило бы существенно улучшить ситуацию в стране с доступностью жилья и снизить цены на него.

Повысить строительство жилья до 120 млн кв. м в короткие сроки вряд ли можно без специальной государственной программы, направленной на поддержку и стимулирование расширения работ в этом секторе.

Ипотека прежде всего

Согласно опросам, в России около 45% семей хотят улучшить жилищные условия. Но большинство не могут позволить себе этого из-за ограниченных финансовых возможностей. Цены на жилье и процент на ипотечный кредит весьма высоки. Именно ограниченная доступность ипотечного кредитования является основным фактором, препятствующим увеличению продаж жилья. Таким образом, с одной стороны, ставится задача наращивания жилищного строительства, а с другой – увеличение предложения нового жилья может столкнуться с трудностями его реализации из-за низкого платежеспособного спроса населения.

Решением является совершенствование системы доступного ипотечного кредитования. В настоящее время в России ипотечные кредиты предоставляются в среднем под 10% годовых, что при современном уровне доходов большей части населения является обременительной финансовой нагрузкой. Круг людей, способных позволить себе ипотечный кредит по нынешней ставке, довольно ограничен. Согласно исследованиям, только около четверти семей в России имеют возможность с помощью собственных и заемных средств приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями. Между тем в большинстве развитых и развивающихся стран этот показатель существенно выше, поскольку ставка по ипотеке находится на уровне от 2% до 5%.

Исходя из практики ипотечного кредитования в других странах, процент на кредиты для жилищного строительства в России должен быть снижен по крайней мере вдвое и не превышать 5%.

Такое снижение экономически обоснованно. Ипотечное кредитование – это мощный инструмент безинфляционного расширения потребительского спроса на товар самого длительного пользования – жилье. Оно же позволит раскрутить инвестиционную спираль, что может стать особо важным фактором экономического роста.

С помощью доступного ипотечного кредитования можно будет  разрешить острое противоречие между текущими доходами населения и высокой стоимостью жилья, которое является самой дорогой покупкой в структуре расходов средней семьи.

Ипотечное кредитование как таковое играет существенную роль в привлечении инвестиций и развитии межотраслевых связей. По оценкам экспертов, вложение одной денежной единицы в ипотечное жилищное кредитование дает от 2 до 3 единиц прироста ВВП, активизируя производство в смежных со строительством отраслях.

На Западе около 80% недвижимости приобретается на кредитные средства, в то время как в России эта доля не превышает 20%.

Таким образом, создание системы доступного ипотечного кредитования должно стать одним из приоритетных направлений общего повышения инвестиций и экономического роста, а жилищное строительство – локомотивом развития народного хозяйства.

Задачи для России

Для России с ее обширными территориями важной задачей должна стать активизация возведения жилья в регионах. Это будет содействовать активному экономическому развитию, созданию рабочих мест в неблагополучных районах, а также повышению обеспеченности населения жильем и улучшению социальных условий.

Для снижения себестоимости строительства необходимо привлечь естественные монополии к проведению работ по инженерной подготовке площадок под застройку и подводку коммуникаций. Составление планов застройки, схемы дорог, систем коммуникаций с бесплатным подключением за счет естественных монополий должны проводить территориальные администрации.

В жилищном строительстве может активно использоваться государственно-частное партнерство, в рамках которого целесообразно создавать строительные компании с выделением им кредитов на жилищное строительство по специальным низким ставкам не более 5%. Половина прибыли, получаемой государством от реализации построенного жилья, может реинвестироваться в дальнейшее жилищное строительство.

Повышению ликвидности строящегося нового жилья способствовало бы удлинение сроков кредитования на его приобретение до 50 лет, что при ипотечной ставке 5% значительно повысило бы доступность кредитов и существенно увеличило бы число пользующихся ипотекой.

Реализация предложенных планов возможна только при выведении кредитования жилищного строительства и ипотеки из-под действия ключевой ставки Центрального банка РФ.

Все вышеперечисленные меры будут способствовать наращиванию объемов строительства, снижению его себестоимости и, соответственно, рыночных цен на жилье.

Расширение жилищного строительства приведет к росту операций на рынке недвижимости. Суммарный оборот в этих двух секторах составляет в России порядка 14% ВВП. По некоторым оценкам, наращивание только жилищного строительства до 120 млн кв. м в год может обеспечить повышение темпов роста ВВП до 5–6%.

Араз АГАЛАРОВ

Для справки

В 2021 г. российские банки выдали 1,9 млн ипотечных кредитов на 5,6 трлн руб.

В 2021 г. средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в России, по оценкам экспертов, находилась в пределах от 9 до 10%

На Западе около 80% недвижимости приобретается на кредитные средства, в то время как в России эта доля не превышает 20%

Общеизвестен опыт выхода США из глубокого кризиса во времена великой депрессии через организацию масштабного инфраструктурного и дорожного строительства. Великобритания преодолела экономический кризис 1930-х гг., переориентировав потоки инвестиций внутрь страны на жилищное и дорожное строительство. Успешное послевоенное восстановление и развитие ФРГ в значительной степени было также связано с развертыванием широкой жилищной программы.

Выданные в России ипотечные кредиты

Источник: Росстат.

Ввод жилья в России (млн кв. м)

Источник: Росстат.

Обеспеченность жильем (кв. м на чел.)

Источник: сайты www.expert.ru; www.politforums.net.