Хорошо там, где нас нет

Купить или снимать? Большинство из нас предпочитает первое. Однако преимущества покупки не всегда очевидны. В некоторых странах Европы выгоднее снимать жилье, а не покупать, чего не скажешь о России или США с их «американской мечтой». В каких странах аренда выгоднее покупки недвижимости?

Сухая статистика

Конечно, цифры лукавы и не учитывают чувства людей. Эмоции могут идти вразрез с выгодой. Кто-то всегда мечтал жить у моря и покупает дом, чтобы воплотить свою мечту, сколько бы он ни стоил. Другой, напротив, ищет место для выгодных инвестиций. Третий эмигрирует в поисках лучшей жизни, и цены региона не являются для него определяющим фактором для аренды или покупки недвижимости.

Простое сравнение цен не учитывает и других факторов. Например, возможность получения вида на жительство владельцами недвижимости в той или иной стране. А это зачастую подталкивает рынок недвижимости, взвинчивает цены на аренду или покупку. Не учитывает простое сравнение цен и дополнительных трат, таких как коммунальные платежи или налоги, которые во многих странах Европы почти невозможно оценить навскидку.

Среднестатистические данные показательны главным образом в сравнении с другими странами.
К примеру, портал Statista.com проанализировал данные крупнейших городов ЕС, взяв за усредненный показатель квартиры максимальной площадью до 120 кв. м. По состоянию на май 2018 г. титул самой дорогой страны сохранила Великобритания (пока еще значащаяся в рядах сообщества). Средняя цена за квадратный метр составляет здесь более 20 тыс. евро, что почти в два раза больше, чем в среднем на континенте.

Следом идут французы: средняя цена квадратного метра в стране достигает 12,8 тыс. евро. Чуть отстают Австрия – 11,6 тыс. евро, и Италия, где, несмотря на кризис, средняя цена квадратного метра достигает 8,4 тыс. евро. Нидерланды, Швеция и Финляндия удерживают планку в 6–7 тыс. евро. В Германии и Испании, несмотря на очень разную экономическую ситуацию, цены на недвижимости практически равны и даже, парадоксально, в Германии квадратный метр чуть дешевле – 4,3 тыс. евро против 4,4 тыс. в Испании.

Самое дешевое жилье по-прежнему в Восточной Европе. Например, в Хорватии цена 1 кв. м не достигает 2 тыс. евро, а в Болгарии составляет всего 1,3 тыс. евро. Также в числе дешевых стран Греция и Кипр (примерно 1,5 тыс. евро).

Германия как исключение

В Испании число владельцев жилой недвижимости в разы превосходит число арендаторов. Около 80% населения живут в собственных домах или квартирах. Противоположная ситуация в Германии, где больше половины граждан страны (54%) снимают жилье. И причина тут вовсе не в стоимости квадратного метра.

Немцы снимают жилье годами, а то и десятилетиями, не задумываясь о покупке. Основная причина тому – большая законодательная защищенность арендатора в сравнении с владельцем жилья.

В Германии законодательно запрещено безосновательно поднимать цену жилой недвижимости, а ежегодное увеличение допустимо только при соблюдении ряда условий и на небольшой процент. Арендодатель обязан обеспечивать определенное качество проживания, т.е. общее поддержание достойного состояния жилого фонда ложится на владельца недвижимости, будь то частное лицо или компания. Арендодатель не может выселить жильца без должных на то оснований, и невозможность платить таковым основанием, увы, не является (к радости части арендаторов, которые этим пользуются).

Привычку «жить в аренду» не сломили даже низкие кредитные ставки (для граждан страны они сейчас составляют около 2%). В качестве семейного жилья здесь чаще принято выбирать дом в пригороде, а не квартиру. Но семей, способных купить целый дом, в Германии становится все меньше, а в покупке квартиры для себя одного среднестатистический немец не видит смысла.

Многоквартирные жилые дома в Германии, напротив, часто покупают с целью инвестиции. Довольно распространенный пример: немцы из более обеспеченной части страны (Бавария, Баден-Вюртемберг) покупают дома или жилые комплексы на 6–8 квартир, к примеру в Берлине, и нанимают управляющую компанию для ухода и контроля. В итоге и те, и другие получают свою часть прибыли.

С каждым годом, однако, Германия все больше теряет свою привлекательность для арендаторов. С одной стороны, часть населения продолжает счастливо снимать жилье по расценкам десятилетней давности, с другой стороны, миграционный кризис сильно пошатнул рынок. В таких крупных промышленных центрах, как Мюнхен, Гамбург или Штутгарт, найти жилье по приемлемым ценам давно стало проблемой. И даже некогда «бедный» Берлин стал невообразимо дорог: за последнюю пару лет цены здесь взлетели на 20% и более.

Элитный Юг

Испания, Италия, Кипр. Объединяет эти страны отнюдь не схожесть ценовой политики, а природа и климат, делающие их привлекательными для потенциальных покупателей. Иностранные инвесторы, приобретающие виллы, дома или квартиры на побережье, в большой мере диктуют погоду на здешних рынках недвижимости. При этом все три страны который год отчаянно пытаются выбраться из экономического кризиса.

Экономику Испании сильно подкосил ипотечный кризис 2008–2013 гг. Часть жилой недвижимости, построенной в тот период, все еще не распродана. Местные власти пытаются стимулировать население, для которого собственный дом – это и инвестиция, и традиция. Но ни чрезвычайно низкие процентные ставки (около 1%), ни другие послабления (для граждан страны доступна даже опция покупки без первоначального взноса) не помогают: для многих молодых испанских семей ипотека все еще остается дорогим удовольствием.
Цены на съемное жилье в крупных испанских городах тоже довольно высоки в сравнении со средним уровнем зарплат местного населения. Так что при малейшей возможности и надежде на лучшее испанцы предпочитают покупку аренде.

Иностранные покупатели в большинстве своем нацелены на иную часть рынка – испанское побережье, и покупают жилье «на лето» или в качестве инвестиции. Однако и на них сказываются последствия давно лопнувшего ипотечного пузыря. Кризис заставил власти страны смягчить ряд законов, дабы граждане, потерявшие работу, смогли сохранить свои дома. Но законы, написанные в спешке, можно читать двояко. И это породило явление «оккупации», почти не знакомое другим европейским странам.
Согласно испанским законам, человека нельзя просто так выселить из дома, в котором он уже живет, и не важно, живет он легально или нет. Этим пользуются нелегалы и мигранты всех мастей, отыскивая пустующий пару месяцев дом, в который они вселяются, просто срезав замки. Полиция в таких случаях лишь разводит руками, а владельцу остается самостоятельно искать решение проблемы.

В Италии и на Кипре тем временем бурно растут продажи элитной недвижимости. Обороты этот сектор начал набирать еще в 2014–2015 гг. В Италии в 2017 г. спрос иностранных инвесторов на элитное жилье вырос на 133%, несмотря на довольно высокие цены.
По данным PwC, в том же 2017 г. продажи в этом секторе на Кипре выросли почти на 45% в сравнении с предыдущим годом. При этом, по данным компании, квартиры составляют около 66% от общего числа продаж, а остальные 44% – это виллы стоимостью от 1,5 млн евро.

Идем на Восток

Что касается остальных стран Европы, то во Франции, Австрии, Нидерландах и скандинавских государствах в последние годы сохраняется стагнация рынка недвижимости, позволяющая гражданам этих стран выбирать между арендой и покупкой, исходя из своей личной ситуации.

Французы предпочитают дома в пригороде или в провинции не по причине их дешевизны или будущей выгоды, а скорее находясь в поиске «дома мечты». Австрийцы и скандинавы арендуют жилье почти так же часто, как немцы, или живут в частично субсидированных государством квартирах: программы социального жилья в этих странах стараются поддерживать общий уровень городов, не превращая отдельные районы в гетто.

Наиболее активно в сравнении со «старой» Европой рынок недвижимости растет в ее восточной части. Словакия, Чехия и другие все еще недорогие восточноевропейские страны привлекают покупателей доступным и стремительно растущим рынком недвижимости. Одной из причин стало растущее присутствие в этих странах представительств крупнейших международных технологических концернов, таких как Microsoft или Dell. Скромный жилой фонд восточноевропейских столиц мало что мог предложить хлынувшему туда потоку молодых иностранных специалистов с хорошей зарплатой. Именно это и подстегнуло спрос. В отличие от юга Европы, где акцент рынка сейчас находится на элитной недвижимости, или севера, где государство, наоборот, поддерживает интерес к строительству социального жилья, Восточная Европа создает хороший базис для сектора недвижимости среднего ценового диапазона. Строительство жилой недвижимости, по всей видимости, продолжит не спеша, но верно расти вместе с экономикой этих стран.

Наталья ПОПОВА

Европейский рынок недвижимости вслед за строительным демонстрирует признаки выздоровления, и основной тенденцией стало повышение цен на жилье

По данным «Индикаторов рынка недвижимости», в мае 2018 г. стоимость 1 кв. м в одном из самых дорогих районов Москвы (Остоженка) была равна приблизительно 5 тыс. евро (399,8 тыс. руб.)

Титул самой дорогой страны Европы сохраняет Великобритания – средняя цена за 1 кв. м жилой недвижимости составляет здесь более 20 тыс. евро

В Германии больше половины граждан предпочитают снимать жилье. Причина – большая законодательная защищенность арендатора в сравнении с владельцем жилья