Много, но мало

Жилищное строительство всегда было в центре внимания государства, как в советский период, так и в современный – российский. При этом постоянный дефицит жилья был и остается характерной приметой времени.

В силу своей социальной значимости жилищное строительство является частью государственной политики. В советский период жилье распределялось между гражданами по специальным программам. В современной России масштабное жилищное строительство ведется на коммерческой основе.

Ситуация с жилищным строительством обострилась в ходе экономических реформ 1990-х гг., когда оно сократилось более чем вдвое. К 2000 г. оно уменьшилось до 30,3 млн кв. м в год по сравнению с максимальным показателем 1987 г. – 72,8 млн кв. м. При этом падение произошло прежде всего за счет сокращения ввода жилья профессиональными застройщиками, большинство из которых были в советский период бюджетными строительными организациями и лишились финансирования в 1990-е гг.

Сокращение строительства привело к обострению дефицита жилья и, соответственно, росту цен на него. Высокая доходность этой сферы деятельности для застройщиков стимулировала ускоренное возрождение жилищного строительства, которое в 2015 г. превзошло максимальный показатель 1987 г. и достигло пикового уровня 85,3 млн кв. м, увеличившись за 10 лет практически вдвое. Правда, затем замедление темпов экономического роста в России привело к сокращению строительства домов на 8% в 2017 г. по сравнению с 2015 г.

С 1991 г. в России стало активно развиваться индивидуальное строительство домов населением. В результате доля индивидуальной застройки увеличилась с 7,3% в общем вводе жилья в 1989 г. до 43,7% в 2010 г. и остается на уровне 40% до сегодняшнего дня. В 2017 г. индивидуальное домостроение составило 39,8% из 78,6 млн кв. м всего построенного жилья. Такая высокая доля объясняется стремлением населения уходить от высоких рыночных цен, предлагаемых профессиональными застройщиками, удовлетворяя потребность в жилье своими силами. Одновременно это отражает желание многих людей жить в отдельном доме.

Структура жилого фонда

В настоящее время жилой фонд России составляет около 3,9 млрд кв. м жилой площади. Его размеры выросли с 2005 г. на 29%, что означает увеличение обеспеченности населения жильем с 20 до 26 кв. м на человека.

Преобладающая часть вводимого в строй жилья в России состоит из квартир в многоквартирных домах, возводимых профессиональными застройщиками. В 2017 г. новое жилье такого типа составило более половины общего строительства. Среди многоквартирных домов преобладают здания высотой от 13 до 17 этажей (27% общей площади строящегося жилья). На долю высотных (25 и более этажей) жилых домов приходилось в 2017 г. 14%.

На современном рынке жилья погоня за доходами ориентирует застройщиков на наиболее прибыльные сегменты спроса – элитное и жилье бизнес-класса, что приводит к снижению доли площадей эконом-класса в общей структуре новой жилой площади. Это снижает доступность жилья для значительной части населения, ограничивая возможности его приобретения по приемлемым ценам.

Другую большую группу нового жилья представляют малоэтажные (одно- и двухэтажные) дома, на которые по площади приходится около 45% новостроек. Сюда входит как индивидуальная застройка, так и отдельные дома, возводимые профессиональными компаниями. Примечательна малая доля участия профессиональных застройщиков в сегменте одно- и двухэтажных домов – всего порядка 3-4%, что объясняется относительно низкой доходностью этого строительства.

Финансирование

Основным источником финансирования жилищного строительства в России служат средства граждан, которые или самостоятельно занимаются строительством индивидуальных жилых домов, или участвуют в финансировании строительства многоквартирных зданий, как правило, путем прямого инвестирования через различные формы договоров с застройщиками. По некоторым оценкам, в настоящее время около двух третей жилья строится с использованием собственных и заемных средств населения, включая ипотеку.

Однако высокий процент на ипотечные кредиты ограничивает возможности населения в его использовании.
Другими формами финансирования строительства жилья являются: привлечение сторонних инвесторов, использование застройщиком банковских кредитов, получение бюджетного финансирования.

Около четверти жилья строится в России с использованием долевого участия в соответствии с законом 214-ФЗ, который называют «Законом о защите прав дольщиков». Эта форма финансирования предполагает покупку квартиры или дома на стадии строительства, что существенно снижает цену приобретения жилья. Однако, как показывает практика, такое долевое участие сопряжено с риском для покупателей, который не устраняется полностью даже самим этим законом.

Большое число негативных примеров так называемых обманутых дольщиков вызвало необходимость принятия дополнений и поправок к закону 214-ФЗ, которые вступили в силу с 1 июля 2018 г. Эти изменения предусматривают более эффективную систему защиты граждан – участников долевого строительства с помощью создания компенсационного фонда. За счет его средств обеспечивается выплата денежного возмещения либо финансирование завершения строительства объекта в случае банкротства застройщика. Новый порядок обязывает застройщиков иметь собственный капитал в размере не менее 10% от стоимости проекта.

Но новые гарантии касаются только некоторой части приобретателей жилья. А в целом комплексной программы финансирования жилищного строительства, обеспечивающей удовлетворение спроса на жилье и доступность его для значительной части населения, в стране нет.

Градостроительное регулирование

Жилищное строительство тесно связано со многими другими сферами деятельности, которые жестко регулируются государством. Прежде всего это касается выделения земельных участков под предполагаемое строительство. Новые дома должны быть включены в действующую систему жилищно-коммунальной и дорожной инфраструктуры, пройти все процедуры законодательного оформления. Все это существенно влияет на сроки строительства и на уровень цен нового жилья.

Значительная часть земельных участков, которые могут быть вовлечены в жилищное строительство, находится в публичной собственности. Их распределение происходит на открытых аукционах. Но главное состоит в том, что эти участки должны быть подготовлены для соответствующей застройки, т.е. проведены землеустроительные и инженерные работы. Однако в региональных бюджетах, из которых должны финансироваться расходы на формирование и подготовку земельных участков для жилищного строительства, средств на это, как правило, не хватает. При этом действующая налоговая система экономически не мотивирует развитие жилищного строительства в регионах. Этим целям могли бы служить прежде всего местные налоги на недвижимость, которые должны быть источником доходов региональных бюджетов.

Второй важной статьей расходов на начальном этапе строительства жилья является создание и развитие коммунальной инфраструктуры, которой должны заниматься организации коммунального комплекса. В отношении финансирования этого сектора законодательное регулирование выделяет следующие источники: во-первых, инвестиционные программы территориальных организаций коммунального комплекса; во-вторых, поступления в рамках договоров с пользователями и застройщиками на присоединение к электросетям и на подключение к сетям коммунальной инфраструктуры. Однако оба эти источника не в состоянии обеспечить необходимые средства.

Как следствие, на практике финансирование коммунальной инфраструктуры происходит в основном за счет нерегулируемой платы за подключение (присоединение) новых потребителей на основании договоров с организациями коммунального комплекса. Последние, как правило, являются локальными монополистами и диктуют свои условия таких договоров, повышая расходы застройщика.

Такая система создает высокие риски реализации инвестиционно-строительных проектов, удлиняет сроки ввода объектов в строй и повышает расходы застройщиков, что увеличивает в итоге цену жилья.

Наряду с этим жилищное строительство сталкивается с многочисленными административными барьерами, связанными с оформлением новых построенных домов. Специальные обследования показывают, что для присоединения к электрическим, тепловым и газораспределительным сетям, а также системам водоснабжения и водоотведения застройщику требуется пройти в общей сложности около 100 административных процедур, затратив на это более года по времени и свыше 20 млн руб. При этом такие расходы, по некоторым оценкам, составляют в среднем около 10% стоимости строительного проекта, а в некоторых случаях достигают 30%.

Таким образом, эффективный механизм жилищного строительства в России до сих пор не создан. А именно он смог бы запустить мотор экономического роста.

Борис ПАВЛОВ

По данным опроса ВЦИОМ в улучшении жилищных условий нуждается 41% россиян

Больше половины всех квартир в России было построено в 1945–1995 гг. – 2,4 млрд кв. м, что составляет около 60% жилищного фонда (Росстат)

Жилищное строительство сталкивается с высокими административными барьерами, значительными рисками и неопределенностью условий для инвестирования и кредитования, что повышает конечные цены на жилье

Около двух третей жилья строится с использованием собственных и заемных средств населения, включая ипотеку
Жилой фонд России составляет около 3,9 млрд кв. м, что почти на треть больше, чем в 2005 г.

В соответствии со стандартной методикой расчетов ООН, жилье считается доступным, если копить на него приходится до трех лет. Жилье не очень доступно – от трех до четырех лет. Приобретение жилья серьезно осложнено – от четырех до пяти лет. Жилье недоступно – более пяти лет. Российские условия соответствуют скорее последней категории.

Восстановление объемов жилищного строительства к 2015 г. не решило проблемы обеспечения населения жильем. В России жилой площади стало строиться больше, но это тем не менее не удовлетворяет спрос на экономически доступное по ценам жилье.

Жилищное строительство в России (млн кв. м)

Годы 1987 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2017

Построено всего 72,8 61,7 41,0 30,3 43,0 54,8 85,3 78,6

В т. ч.:

населением 5,3 6,0 9,0 12,6 19,0 25,5 35,2 31,3

Источник: Росстат.