Квадратные метры кризиса

Недвижимость втянула всех в кризис, строительство недвижимости может из него вытащить. Но для этого нужны новый Рузвельт и «новый экономический курс».

Рецепт Рузвельта

В начале этого года, когда власти стали наконец осознавать, что кризис ударит не только по западной экономике, но и по российской, Международный валютный фонд обнародовал доклад, в котором сообщалось, что спад на рынке недвижимости США, спровоцировавший глобальный финансовый кризис, может оказаться более глубоким и долгим, чем это первоначально ожидалось. А потому эксперты фонда уверены, что цены на недвижимость будут снижаться не только в 2009-м, но и в 2010 г.

Еще более мрачный прогноз содержится в книге Джона Талбота из банка Goldman Sachs, в которой он пообещал, что спад на рынке жилья продлится еще не менее пяти лет. При этом, по прикидкам Талбота, выходит, что потери одних лишь американцев на нем составят 10 трлн долл., то есть почти в три раза больше, чем прогнозировалось другими экспертами.

Между тем недвижимость как таковая меньше всего виновата в кризисе. Последний вызвала отнюдь не она, а дутые деривативы, которыми спекулировали американские финансисты. Ну а строительство недвижимости (если в этот термин включать не только жилье, но все здания и сооружения), наоборот, когда-то спасло Америку.

В 1933 г., в разгар Великой депрессии, в США был принят закон о восстановлении национальной экономики и одновременно создана Администрация общественных работ. Эта и другие подобные структуры позволили занять работой 4 млн американцев, причем занять в секторе, в котором создавался полезный для страны продукт.

Эти действия оказали не просто благотворное, а преобразующее влияние на Америку. Были проложены новые дороги, построены дамбы, осушены болота, возведено множество общественных и частных зданий. Созданная в те годы система коммунальных услуг была признана лучшей в мире. К энергетическим сетям были подключены самые отдаленные фермы. Колоссальные суммы из бюджета были потрачены на развитие гидроэнергетики и строительство станций очистки воды. Как утверждают экономисты, мультипликативный эффект от этих общественно полезных строительных работ позволил удержать на плаву промышленность, сократить армию безработных и модернизировать всю страну.

Поскольку строительные работы велись в основном за государственные деньги, подсчитать итоговый результат удалось довольно точно. Всего за годы Великой депрессии в США было построено 664 тыс. км новых дорог, 77 тыс. новых мостов, 285 аэропортов, 122 тыс. зданий.

Конечно, за это пришлось заплатить значительным ростом бюджетного дефицита, да и доллар потерял в весе чуть ли не половину, но Америка вышла из кризиса обновленной, модернизированной. Наконец, она стала самой комфортной страной в мире. А главное – была создана та основа, которая позволила ей совершить в последующие годы мощный экономический рывок, выведший ее в мировые лидеры.

Но чтобы выполнить столь гигантскую строительную программу, нужен был Рузвельт с его уверенностью в правильности проводимой политики заботы о всей нации, а не об отдельных ее представителях, наиболее приближенных к телу президента, нужна была вера нации в Рузвельта и готовность поддержать его. Хотя в те годы далеко не всегда его имя произносилось с почтением и уважением. Пропагандистские кампании, организованные против него некоторыми монополями, отличались и циничностью и откровенной подлостью. Лишь спустя многие годы противники вынуждены были признать правильность выбранного Рузвельтом курса.

В общем, стройка спасла Америку. Причем к тем же мерам выхода из кризиса прибегли еще две страны – фашистская Италия и нацистская Германия. И результаты, надо признать, были весьма неплохими. Другое дело, как Бенито Муссолини и Адольф Гитлер воспользовались ими.

Больного лучше не трогать

Но применительно к нынешнему кризису рецепты тех далеких лет мало кто вспоминает. Больше уповают на открытия в области высоких технологий, создание всемирной валюты, новые правила международных финансовых рынков, экономические союзы и протекционистские меры. При этом не ясно, что же из сонма рецептов и предложений действительно может оказать оздоравливающее воздействие на мир. Поэтому чаще всего дела пускают на самотек в надежде, что «организм выздоровеет сам».

И, наверное, такой способ тоже имеет право на существование. Во всяком случае, в январе 2009-го британские застройщики, не избалованные антикризисной помощью правительства, поспешили оповестить общественность, что цены на недвижимость впервые за последние десять месяцев неожиданно поднялись на 1,9%. Произошло это после долгого периода падения цен на жилье. Только за последний год недвижимость подешевела на 17%. Ну а если перевести это падение в реальные фунты стерлингов, то получится, что по сравнению с летом 2007 г., когда стоимость недвижимости достигла максимума, средняя цена дома снизилась на 36 тыс. фунтов и сейчас составляет 146 тыс.

Однако аналитики из Национального строительного общества выступили с разъяснением, что подобные скачки для цен на жилье - явление довольно частое, и говорить о тенденции пока рано. А чтобы окончательно погасить все радужные надежды, они обнародовали информацию от одного из крупнейших застройщиков – компании Taylor Wimpey, у которой, несмотря на демпинговую политику, объемы продаж упали на 35%.

Так что в Англии распродажа жилья продолжается. Застройщики готовы на любые уловки, чтобы привлечь покупателей, поскольку простое снижение цен ажиотажа уже не вызывает. Некоторые компании обеспечивают новоселов бесплатной мебелью, а кое-кто даже готов вносить за своих клиентов в течение двух лет коммунальные платежи и налоги.

Не лучше положение застройщиков и риелторов и в США. Как свидетельствует кризисная статистика, с января 2008 г. цены упали на 15%. Стоимость домов в среднем снизилась с 207 тыс. долл. до 175 тыс. Но, похоже, это еще не нижняя точка. Предсказывают, что в 2009-м цены упадут еще на 10%. Эксперты считают, что в некоторых особо неблагополучных регионах падение может оказаться более глубоким, чем во времена Великой депрессии, когда жилье подешевело на 68%.

Существует, правда, мнение, что весной ситуация начнет меняться в лучшую сторону, и к концу года можно ожидать стабилизации цен. Расчет тут на то, что фиксированная ставка по тридцатилетним кредитам снизится с нынешних 5% до 4,5%, а это позволит рефинансировать ранее выданные кредиты. Помимо этого правительство обещает предоставлять покупателям жилья налоговый вычет, эквивалентный 10% от стоимости недвижимости, но не превышающий 15 тыс. долл. Рассматриваются дополнительные возможности удешевления обслуживания ипотечного кредита путем снижения процентных ставок, списания части ипотечного долга или продления срока выплаты.

Насколько эти действия окажутся эффективными, сказать никто не может. Прежде всего, в силу того что природу нынешнего кризиса мало кто понимает.

Пока с полной определенностью можно сказать об одном: рынок недвижимости будет способен на рост только тогда, когда выправится ситуация и во всех остальных секторах экономики. Правда, это не означает, что нужно сидеть и ждать, сложа руки. Ведь Рузвельт доказал, что строительство – это довольно мощный рычаг. А когда случаются катастрофы подобного масштаба, ни от одного инструмента не стоит отказываться.

Бонусы для миллионеров

Не менее скверное положение на российском рынке жилья продемонстрировало, что мы уже прочно встроились в мировую экономику. Но застройщики, похоже, в это не верили. С удивлением они наблюдали, как скоропостижно скончалась ипотека. Банки, еще недавно с невиданной щедростью раздававшие кредиты на строительство, спрятали кошельки и потребовали возвращения займов. Фирмы начали консервировать стройки и распродавать с таким трудом добытые земельные участки. В общем, все как на Западе. С той только разницей, что первые порывы ветра, предвещавшего наступающий кризис, у нас-то были зафиксированы еще два года назад.

Рынок элитной недвижимости был перегрет уже тогда. К примеру, в 2006-ом вокруг Москвы строилось более 400 коттеджных поселков, две трети домов в которых были нераспроданы. Однако застройщиков это не смущало. В прошлом году, когда пришествие кризиса на российскую землю стало очевидным, наперекор всему было заложено еще несколько поселков бизнес-класса. В результате пришлось сбросить цены на особняки. Сначала на 10%, потом еще больше. Эксперты предсказывают, что к нынешнему лету их стоимость упадет как минимум на 40%. А земля, несомненно, подешевеет еще больше.

Чтобы подогреть интерес к невостребованным дворцам, подмосковные застройщики готовы предложить потенциальным покупателям такие бонусы и подарки, которым позавидуют и зарубежные коллеги. Скажем, в одном из «бобровых заповедников» будущим владельцам обещают бесплатные электромобили. Строители, осваивающие окрестности Нового Рижского шоссе, пошли еще дальше, посулив каждой семье по иномарке. На Рублевке, приобретая дом площадью более 665 м, новосел получит 130 квадратов в качестве подарка от фирмы. Да и это не предел. Тому, кто приобретет коттедж в поселке Высокий берег, обещана однокомнатная квартира в апарт-отеле. Есть предложения рассрочки на 5-15 лет, есть гарантии возвращения трети стоимости покупки, если цены недвижимость упадут еще больше. Но, судя по темпам продаж, на эти роскошные приманки клюют не многие.

Иное положение в Москве. Здесь цены стоят непоколебимо. Колебания в 1-2% в частном секторе не в счет. Основные строительные компании, подпертые 50-миллиардным (в долларах) бюджетом Москвы чувствуют себя уверенно. И хотя главный московский строитель Владимир Ресин о прогнозах на 2009 г. говорит весьма осторожно, но и особых опасений не выражает. Во всяком случае, он уверен, что «в целом объемы строительства в Москве сохранятся», да и «снижать сейчас в панике цены, поддаваясь на давление со стороны некоторых экспертов, - это значит действовать в убыток». Более того, именно во вложении денег в строительство Владимир Ресин, как и Рузвельт, видит выход из кризиса, подчеркивая, что это не только инвестиции в будущее, но и обеспечение занятости в целом ряде отраслей. А потому московским правительством уже разработана серьезная программа по соинвестированию незавершенного строительства.

«Поддержать компанию, которая по причине кризиса не в состоянии завершить проект, находящийся в высокой степени готовности, - это правильно, - считает глава столичного стройкомплекса. – Ответственные застройщики, которые испытывают объективные трудности, должны получить поддержку для того, чтобы в трудное время они смогли сохранить квалифицированный трудовой коллектив, «белые зарплаты» сотрудников, предоставить рабочие места сокращаемым с коммерческих объектов рабочим».

Заказ города поможет строителям продержаться, а потом и они, в свою очередь, посодействуют реанимации других секторов. Возможно, именно таким путем мы шаг за шагом выйдем из кризиса. Рецепт, как уже отмечалось, - не новый. Но зато надежный. Из тех, что никогда не навредят.

Андрей ВАСИЛЬЕВ

ВРЕЗЫ

Всего за годы Великой депрессии в США было построено 664 тыс. км новых дорог, 77 тыс. новых мостов, 285 аэропортов, 122 тыс. зданий

С января 2008 г. цены на недвижимость в США упали на 15%. Стоимость домов в среднем снизилась с 207 тыс. долл. до 175 тыс. Предсказывают, что в 2009-м цены упадут еще на 10%