Жилье: китайский вариант

Сфера недвижимости является важнейшим фактором экономического развития в современном Китае. Особенно быстрыми темпами растет строительство жилья.

По оценке китайских специалистов, инвестиции в недвижимость обеспечивают более 10% роста экономики, а их удельный вес в формировании ВВП КНР составляет сегодня примерно 15% против 4% в 1997 г. При этом особенно стремительный рост наблюдается в жилищном строительстве, на долю которого приходится около 15% валовых инвестиций и 15% численности занятых в городах Китая.

Жилищная реформа

До 1978 г. единственным инвестором в городское жилищное строительство и единственным собственником жилого фонда являлось государство. Государственные предприятия строили общественное жилье и распределяли его между своими работниками в зависимости от трудового стажа, должности, состава семьи и т.п. Арендная плата за такое жилье была символической и не покрывала расходы на его эксплуатацию, не говоря уже о затратах на сооружение. Отсюда – низкий уровень инвестиций в жилищное строительство, неудовлетворительное качество жилья и его хроническая нехватка.

В 1980-е гг. в стране стартовала жилищная реформа. Она предусматривала выкуп работниками предприятий занимаемых ими жилых помещений по цене ниже себестоимости, а также значительное повышение квартплаты с выплатой государственных жилищных субсидий. Тогда же была начата продажа коммерческого жилья по рыночным ценам.
На следующем этапе реформы (1993–1997 гг.) был сделан акцент на коммерциализации строительства жилья, а также системы его распределения и эксплуатации. Наряду с государственными предприятиями в жилищное строительство были допущены частные строительные фирмы, вместо жилищно-эксплуатационных управлений стали формироваться кондоминиумы владельцев жилья, отвечающие за его эксплуатацию и ремонт.

По всей стране местные правительства приступили к созданию общественных фондов накопления, являющихся обязательной для всех формой долгосрочных сбережений. Эти фонды формируются за счет отчисления средств госпредприятий (5% фонда заработной платы) и их работников (5% от заработной платы), а также выпуска специальных облигаций. Полученные средства используются для предоставления пайщикам низкопроцентных кредитов для приобретения жилья либо для его строительства и реконструкции.

В конце 1990-х гг. практика социального распределения жилой площади была окончательно прекращена и вместо этого установлена рыночная система обеспечения жильем.

Рынок жилья

Формирование рынка жилья сопровождалось стремительным ростом экономики. В 2000–2010 гг. среднегодовые темпы прироста ВВП КНР составляли примерно 10%, столь же высокую динамику показывали доходы городского населения. Важным фактором явилась и быстрая урбанизация, которая стимулирует высокий спрос на жилье и быстрый рост инвестиций в недвижимость.

В 2000–2016 гг. среднегодовые темпы прироста капиталовложений в жилищное строительство составили 16,2%, а их абсолютные размеры увеличились с 498 млрд юаней в 2000 г. до 8 366 млрд юаней в 2016 г. В результате, обогнав США, строительный сектор КНР стал крупнейшим в мире. Ежегодно в Китае (в городской и сельской местности) сдается свыше 2 млрд кв. м готового жилья, что соответствует почти половине общемирового показателя.

Площадь продаж городской жилой застройки в 2017 г. достигла 1 694 млн кв. м против 701 млн кв. м в 2007 г. и 130 млн кв. м в 1999 г. При этом 10% жилья реализуется в четырех крупнейших городах («города первой линии» – Пекин, Шанхай, Гуанчжоу, Шэньчжэнь); еще почти 50% приходится на провинциальные центры и другие крупные города («города второй линии»). Средние и малые города («третья и четвертая линии») обеспечивают оставшиеся более 40% продаж. Так или иначе, с учетом прошедшей приватизации почти 90% городских семей имеют сегодня в собственности квартиру, а подчас и не одну.

С точки зрения условий приобретения городское жилье делится на несколько категорий. К разряду коммерческого относятся квартиры и загородные дома, реализуемые населению по свободным рыночным ценам. Так называемое доступное жилье приобретается семьями с доходами ниже средних по ценам на 20–25% ниже рынка за счет предоставления компаниям-девелоперам существенных налоговых льгот, льгот по строительству инфраструктуры, приобретению земельных участков. Государственное арендное жилье ориентировано на лиц с низкими доходами и используется для сдачи в аренду с возможностью получения арендаторами ежемесячной жилищной субсидии. Наконец, для беднейших семей, имеющих менее 5 кв. м жилой площади на человека, государство строит социальное жилье, передаваемое в аренду за крайне низкую (5% от рыночного уровня) плату. Соотношение рыночного и субсидируемого государством жилья в общем жилищном фонде КНР составляет примерно 40:60.

Городской жилищный фонд Китая насчитывает 261 млн жилых единиц общей площадью 20,9 млрд кв. м, средняя площадь городской квартиры превышает 90 кв. м. Увеличившись за последние 40 лет в 8,3 раза, среднедушевая обеспеченность жильем в городах Китая (более 30 кв. м на человека) в целом соответствует уровню стран с нарождающимися рынками, а во многих городах заметно превосходит его, приближаясь к показателям развитых стран. Имеются, однако, и важные нюансы. Если дома и квартиры могут находиться в частной собственности их покупателей, то земельные участки под постройками предоставляются государством в аренду сроком до 70 лет, хотя и с возможностью продления.

На строительном рынке Китая доминируют частные китайские компании-девелоперы, составляющие 88% общего числа строительных организаций. Собственный капитал застройщиков, по оценке, составляет от 20 до 30% всего объема их инвестиций в недвижимость, остальную часть средств компании привлекают в виде банковских кредитов. Подобным образом финансируется и приобретение гражданами жилья на рынке. В целом на долю жилищного строительства приходится почти 20% общей суммы выданных банковских кредитов, при этом кредиты строительным компаниям составляют 7,6%, а ипотечные кредиты физическим лицам – почти 12%.

Основными кредиторами выступают ведущие государственные банки, условия получения ипотеки также определяются государством. Первоначальный взнос при приобретении первого жилья, как правило, составляет 20–30% его стоимости, 40–60% – при приобретении второго жилья. Процентная ставка колеблется в соответствии с индикативной ставкой Народного банка Китая, составляя в последние годы от 2,75% (по кредитам сроком до 5 лет) до 3,25% (свыше 5 лет). Платежи в погашение кредита не должны превышать 30–50% дохода заемщика. В целом задолженность по ипотечным кредитам в Китае составляет 10,6 трлн юаней (1,6 трлн долл.), и только 0,3% этой суммы представляет просроченная задолженность.

Повышение процентных ставок и других условий получения ипотеки при необходимости применяется властями в качестве инструмента регулирования рынка недвижимости во избежание его спекулятивного перегрева. Кроме этого, правительством используются и такие меры, как сокращение площади земельных участков для жилищного строительства, повышение платы за их застройку, увеличение доли доступного жилья в реализуемых проектах, ограничение продаж вновь приобретенной недвижимости, ограничение количества квартир, приобретаемых в одни руки, и т.д. Если же, наоборот, на данном этапе экономического цикла требуется оживить рынок, происходит смягчение ограничительных мер в сфере недвижимости.

Проблемы и решения

Несмотря на все усилия государства, ситуация на рынке жилья пока еще далека от равновесной. Со стороны спроса сказывается приобретение зажиточной частью населения жилья впрок – в качестве инвестиционного инструмента для сбережений. Со стороны предложения действует такой мощный фактор, как манипуляции местных властей с выделением участков под строительство для увеличения собственных бюджетных доходов. Как первое, так и второе способствует появлению серьезных дисбалансов в сфере недвижимости – по оценкам некоторых экономистов, цены на жилье в стране в среднем завышены на 20–30%, а в Шанхае, где рост цен самый значительный – на 50%.

Рост цен на жилье из года в год опережает рост доходов населения. Если в 1991 г. средняя цена 1 кв. м городского коммерческого жилья составляла 796 юаней, то в 2000 г. – 1948 юаней, в 2013 г. – 5 850 юаней, а в 2016 г. – 7 203 юаня (более 1100 долл.). В результате более 70% жителей городов не имеют достаточных средств для покупки коммерческого жилья. Что касается субсидируемого государством доступного жилья, то его предложение весьма ограничено и к тому же сконцентрировано главным образом в крупных мегаполисах, имеющих большие финансовые возможности.

По показателю доступности жилья Китай находится в самом конце мировой «табели о рангах», уступая девяти десяткам стран. Ведь для того, чтобы купить жилье, средней китайской семье требуется откладывать все свои доходы в течение без малого 26 лет! В этих условиях в последние годы наблюдается быстрое нарастание запасов нереализованного коммерческого жилья. Особенно быстро фонд нераспроданных площадей увеличивается в городах «третьей-четвертой линии», где его доля доходит до четверти всего жилья. Это ведет к появлению все новых невостребованных районов и целых «городов-призраков».

Перед государством, таким образом, стоит двоякая задача: необходимо ограничить рост цен, а значит и спрос на жилье, в крупнейших городах и одновременно «подогреть» конъюнктуру рынка в малых и средних городах, тем самым стимулируя здесь продажи жилья. В результате меры государственной жилищной политики приобретают все более разнообразный, «районированный» характер. Уже сегодня, например, в ряде малых и средних городов местные власти вынуждены выкупать у девелоперов простаивающие квартиры и передавать их населению в рамках льготных программ.

Одновременно в КНР ставят вопрос о выработке институционального механизма, способного стабилизировать рынок недвижимости на долгосрочной основе. Прежде всего требуется расширить строительство жилья для небогатых слоев населения. В 2020 г. в соответствии с Национальным планом урбанизации доступ к социальному жилью должен быть увеличен почти в два раза. Перспективно выглядит и развитие аренды качественного жилья. Чтобы стимулировать строительство недвижимости, предназначенной для аренды, государство предоставляет земельные участки для таких проектов с огромными скидками и тем самым гарантирует огромные прибыли девелоперам.

Назревшим представляется решение вопроса об установлении налога на недвижимость, исчисляемого исходя из его рыночной стоимости. Это должно подтолкнуть владельцев «инвестиционных» квартир к продаже или как минимум к сдаче в аренду пустующего жилья. Одновременно местные правительства получат дополнительный источник дохода, что позволит ограничить их финансовые интересы, связанные с продажей земли.

Любовь НОВОСЕЛОВА, д.э.н., главный научный сотрудник Института Дальнего Востока РАН

Формирование рынка жилья в Китае сопровождалось стремительным ростом экономики

Строительный сектор КНР, обогнав США, стал крупнейшим в мире

Ежегодно в Китае сдается свыше 2 млрд кв. м готового жилья, что соответствует почти половине общемирового показателя.

С учетом прошедшей приватизации почти 90% городских семей имеют сегодня в собственности квартиру, а подчас и не одну

Быстрая урбанизация явилась важным фактором развития рынка жилой недвижимости. За последние 30 лет численность городских жителей в КНР увеличилась с 260 млн до 800 млн чел., а их доля в населении страны составляет сегодня 57% против 25% в середине 1980-х гг. Все это стимулирует высокий спрос на жилье и быстрый рост инвестиций в недвижимость.

В конце 1990-х гг. с учетом значительного увеличения финансовых средств, обращающихся в сфере недвижимости, правительство стало рассматривать ее в качестве важного инструмента преодоления последствий глобального финансового кризиса и оживления экономического роста. В 1998 г. решением Госсовета КНР практика социального распределения жилья была окончательно прекращена и вместо этого установлена рыночная система.

PAGE   \* MERGEFORMAT4