Строить, чтобы расти

Одним из самых эффективных путей ускорения экономического роста и преодоления кризисов является расширение инфраструктурного, дорожного и жилищного строительства. Это и понятно, поскольку вложенный в строительство рубль имеет большой мультипликативный эффект в смежных отраслях, производящих различные стройматериалы, оборудование и технику.

В настоящее время расширение строительства жилья может стать действенным рычагом ускорения развития российской экономики. В майском указе Президента РФ о национальных целях и стратегических задачах развития обоснованно ставится задача наращивания к 2024 г. объема жилищного строительства в стране до 120 млн кв. м.

Достижение этой цели позволит, во-первых, повысить благосостояние жителей страны и обеспеченность населения жильем, а во-вторых, создать предпосылки для повышения темпов роста ВВП и ускорения экономического развития России. Это даст возможность выйти на уровень, существующий в большинстве развитых стран, в которых вводится в строй примерно 1 кв. м жилой площади на человека в год. Это вдвое больше, чем в настоящее время в России, при том что обеспеченность жильем в Европе и в США выше, чем в нашей стране. Так, в Европе этот показатель составляет от 40 до 50 кв. м на человека, а в США – около 70. В России в среднем по стране приходится 24 кв. м жилплощади на человека, причем из них значительная часть – это ветхое и плохо обустроенное жилье.

Согласно статистике, доля строительной отрасли в разных странах составляет от 3,5% до 7% ВВП. Самый высокий показатель в Китае – 7%, что объясняется огромными объемами строительства жилья – более 2 млрд кв. м в год. Вероятно, отчасти и это позволяет сохранять высокие темпы роста ВВП. В США также строится большое количество нового жилья – около 300 млн кв. м в год, что поддерживает общий экономический рост.

Отставание России по объемам жилищного строительства свидетельствует о значительном резерве развития в этом направлении. Удельный вес отрасли составляет всего около 3% ВВП, из которых преобладающая часть (80%) приходится на жилстроительство. В стране существует реальная проблема повышения обеспеченности населения жильем. Для резкого увеличения строительства жилья имеются все возможности: развитая строительная база, использующая современные технологии, достаточное количество трудовых и сырьевых ресурсов.

В последние годы в России вводилось в строй ежегодно около 80 млн кв. м жилья (в 2017 г. – 78,6 млн, в 2016 г. – 80,2 млн). С одной стороны, это немало, а с другой – в расчете на душу населения это вдвое ниже, чем в ведущих европейских странах. При таком темпе жилищного строительства достичь нынешнего уровня Европы можно будет (даже если не принимать в расчет замену уже существующего ветхого жилья) не менее чем за полвека. Именно повышение объемов жилищного строительства позволило бы существенно улучшить ситуацию в стране с доступностью жилья и снизить цены на него.

Для увеличения строительства жилья к 2024 г. до 120 млн кв. м необходимо ежегодно методично наращивать его ввод на 8–10 млн кв. м. Вряд ли можно решить эту задачу без специальной государственной программы, направленной на поддержку и стимулирование расширения работ в этом секторе.

Ипотека прежде всего

Согласно опросам, в России около 45% семей хотят улучшить жилищные условия. Но большинство не могут позволить себе этого из-за ограниченных финансовых возможностей. Цены на жилье и процент на ипотечный кредит высоки. Именно ограниченная доступность ипотечного кредитования является основным фактором, препятствующим увеличению продаж жилья. Таким образом, с одной стороны, ставится задача наращивания жилищного строительства, а с другой – увеличение предложения нового жилья может столкнуться с трудностями его реализации из-за низкого платежеспособного спроса населения.

Решением является совершенствование системы доступного ипотечного кредитования. В настоящее время в России ипотечные кредиты предоставляются под 9–10% годовых, что при современном уровне доходов большей части населения является обременительной финансовой нагрузкой. Круг людей, способных позволить себе ипотечный кредит по нынешней ставке, довольно ограничен. Согласно исследованиям, только около четверти семей в России имеют возможность с помощью собственных и заемных средств приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями. Между тем в большинстве развитых и развивающихся стран этот показатель существенно выше, поскольку ставка по ипотеке находится на уровне от 1,5% до 5%.

Исходя из практики ипотечного кредитования в других странах, процент на кредиты для жилищного строительства в России должен быть снижен по крайней мере вдвое и не превышать 5%.

Такое снижение экономически обоснованно. Ипотечное кредитование – это мощный инструмент безинфляционного расширения потребительского спроса на товар самого длительного пользования – жилье. Оно же позволит раскрутить инвестиционную спираль, что может стать особо важным фактором экономического роста.

С помощью доступного ипотечного кредитования можно будет  разрешить острое противоречие между текущими доходами населения и высокой стоимостью жилья, которое является самой дорогой покупкой в структуре расходов средней семьи.

Ипотечное кредитование как таковое играет существенную роль в привлечении инвестиций и развитии межотраслевых связей. По оценкам экспертов, вложение одной денежной единицы в ипотечное жилищное кредитование дает от 2 до 3 единиц прироста ВВП, активизируя производство в смежных со строительством отраслях.

На Западе около 80% недвижимости приобретается на кредитные средства, в то время как в России эта доля не превышает 20%.

Таким образом, создание системы доступного ипотечного кредитования должно стать одним из приоритетных направлений общего повышения инвестиций и экономического роста, а жилищное строительство – локомотивом развития народного хозяйства.

Задачи для России

Для России с ее обширными территориями важной задачей должна стать активизация возведения жилья в регионах. Это будет содействовать активному экономическому развитию, созданию рабочих мест в неблагополучных районах, а также повышению обеспеченности населения жильем и улучшению социальных условий.

Для снижения себестоимости строительства необходимо привлечь естественные монополии к проведению работ по инженерной подготовке площадок под застройку и подводку коммуникаций. Составление планов застройки, схемы дорог, систем коммуникаций с бесплатным подключением за счет естественных монополий должны проводить территориальные администрации.

В жилищном строительстве может активно использоваться государственно-частное партнерство, в рамках которого целесообразно создавать строительные компании с выделением им кредитов на жилищное строительство по специальным низким ставкам не более 5%. Половина прибыли, получаемой государством от реализации построенного жилья, может реинвестироваться в дальнейшее жилищное строительство.

Повышению ликвидности строящегося нового жилья способствовало бы удлинение сроков кредитования на его приобретение до 50 лет, что при ипотечной ставке 5% значительно повысило бы доступность кредитов и существенно увеличило бы число пользующихся ипотекой.

Реализация предложенных планов возможна только при выведении кредитования жилищного строительства и ипотеки из-под действия ключевой ставки Центрального банка РФ.
Все вышеперечисленные меры будут способствовать наращиванию объемов строительства, снижению его себестоимости и, соответственно, рыночных цен на жилье.
Расширение жилищного строительства приведет к росту операций на рынке недвижимости. Суммарный оборот в этих двух секторах составляет в России порядка 14% ВВП. По некоторым оценкам, наращивание только жилищного строительства до 120 млн кв. м в год может обеспечить повышение темпов роста ВВП до 5–6%.

Араз АГАЛАРОВ

В 2017 г. российские банки выдали 1,1 млн ипотечных кредитов на 2 трлн руб.

В 2018 г. средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в России, по оценкам экспертов, будет находиться в пределах от 8,3 до 9,3%

В 2017 г. из 78,6 млн кв. м построенного жилья 40% приходилось на индивидуальную застройку

На Западе около 80% недвижимости приобретается на кредитные средства, в то время как в России эта доля не превышает 20%

Общеизвестен опыт выхода США из глубокого кризиса во времена великой депрессии через организацию масштабного инфраструктурного и дорожного строительства. Великобритания преодолела экономический кризис 1930-х гг., переориентировав потоки инвестиций внутрь страны на жилищное и дорожное строительство. Успешное послевоенное восстановление и развитие ФРГ в значительной степени было также связано с развертыванием широкой жилищной программы.

Ипотечное кредитование в разных странах

Страна Средняя Макс. срок

ставка, % кредитования, лет

Китай 5,0 30

США 3,5 30

Канада 3,0 30

Великобритания 3,0 30

Франция 2,3 30

Испания 2,3 30

Чехия 2,0 20

Германия 1,9 30

Швеция 1,9 40

Швейцария 1,5 100

Италия 1,5 30

Финляндия 1,5 25

Япония 1,2 35

Россия 9,5 30

Выданные в России ипотечные кредиты

Годы 2010 2014 2015 2016 2017 2018*

Число (тыс.) 301 1013 692 857 1087 1300

Общая сумма 380 1763 1147 1473 2023 2500

(млрд руб.)

*Оценка

Источник: Росстат.

Ввод жилья в России (млн кв. м)

Годы 2010 2014 2015 2016 2017

Площадь 58,4 84,2 85,3 80,2 78,6

Источник: Росстат.

Обеспеченность жильем (кв. м на чел.)

Страны Площадь

Норвегия 74,0

США 69,7

Швеция 44,4

Великобритания 44,0

Германия 42,6

Финляндия 40,1

Канада 39,9

Россия 24,5

Китай 22,7

Источник: сайты www.expert.ru; www.politforums.net.