Дом для каждого

В Европе строительный бум, констатируют аналитики, и тут же, однако, добавляют, что потребности в новых жилых и коммерческих площадях намного превышают текущее предложение. При этом в первую очередь растет спрос на доступное жилье.

Строительный бум

В Европе этот тренд подстегнула небывалая волна миграции. Решение жилищного кризиса в странах Евросоюза ищут по-разному.

В общем и целом, строительная отрасль в Европе устойчиво растет с 2014 г. Лидеры отрасли – северяне (Швеция и Норвегия), но в последние годы улучшения наблюдаются даже в изрядно потрепанных финансовым кризисом Испании, Ирландии и Португалии. Наиболее активный рост демонстрирует как раз жилой сектор. Консалтинговая компания Euroconstruct подсчитала, какое количество готовых квартир в новых домах, построенных в 2017 г., приходится на тысячу жителей в той или иной стране ЕС.

На первом месте с незначительным отрывом друг от друга оказались Швеция, Швейцария и Норвегия, здесь этот показатель колеблется в районе 6–7 квартир.
Для сравнения: в 2013 г. общеевропейские квоты составляли около 2,8 новой квартиры на 1 тыс. жителей, а 3 новых квартиры в год в течение почти четверти века считались вполне достойным показателем.

Чуть отстают Австрия, Финляндия и Франция, где на каждую тысячу жителей в прошлом году построили 5–6 квартир. А вот в Германии, к примеру, этот показатель даже ниже, чем в Польше – 3,3. Самые низкие объемы строительства все еще показывают южане – Португалия и Испания, здесь за год появилась в лучшем случая одна новая квартира на 1 тыс. жителей.

Но в той же Испании по-прежнему велик объем нераспроданных квартир, построенных еще в докризисный период, так что восстановление жилого сектора отрасли здесь происходит не так быстро.

Единство непохожих

Такой разрыв в показателях объясняется не только экономической, но и политической составляющей. Европарламент в отчете, посвященном ситуации с социальным жильем в Европе, разделил страны на четыре группы.  

Первая, в которую вошли Швеция, Нидерланды и Великобритания (пока еще член ЕС), отличается активным вмешательством государства в жилищный сектор, инвестициями в сектор социального жилья (здесь имеются в виду государственные квартиры, сдаваемые гражданам в аренду). Государственные вложения в строительную отрасль в этих странах превышают 3% ВВП.

Вторая группа – Австрия, Германия и Франция – отличается, в первую очередь, широким сектором частной аренды. Государственные затраты на жилищное строительство в этих странах не превышают 1–2%.

Третья группа объединила страны с очень разной государственной политикой в области строительства: Ирландию, Италию, Финляндию, Бельгию и Люксембург. Объединяет их процент частных домохозяйств, который значительно выше, чем во второй группе, а также объем государственных расходов на строительство, который не превышает 1%.

В последнюю, четвертую группу вошли Португалия, Испания и Греция, где особенно высок процент частных домохозяйств и особенно низок объем доступных для аренды социальных квартир. К примеру, в Испании в частных руках сосредоточено до 80% жилья. Государственные расходы на строительство в этих странах не превышают 1%.

Доступное жилье: миф и реальность

Для большей части Европы, где институт частной собственности существовал издревле, государственные квартиры, сдаваемые населению, хоть и не редкость, но и не такая привычная практика, как в России. В целом этот сектор составляет приблизительно пятую часть всех домохозяйств стран ЕС.

Что же такое социальное жилье? В привычном, обывательском понимании это небольшие дешевые квартиры, часто в многоэтажных домах, отличающиеся дешевой арендной платой и, как следствие, населенные не самыми преуспевающими представителями общества. В какой-то момент районы, в которых сосредоточено такое социальное жилье, стали превращаться в гетто, рассадник криминала.

Избежать социального неравенства невозможно, но можно отчасти нивелировать подобное городское расслоение. Для социальной сплоченности нужно хорошее жилье. В его необходимости в Евросоюзе не сомневаются, и решения в разных странах принимают аналогичные: инвестиции и финансирование из государственного бюджета и снижение кредитных ставок. Но застройщиков останавливают прежде всего низкие доходы от сдачи такого жилья при постоянно растущих затратах на строительство.

Швеция

Один из наиболее ярких примеров найденного решения демонстрирует Швеция. Потребность в жилье здесь высока как никогда. Согласно исследованиям, более 80% муниципалитетов страны испытывают дефицит свободных жилых площадей, а на территории этих муниципалитетов проживает почти 95% населения.

Высокий спрос на новое доступное жилье (немаловажную роль и здесь сыграл приток мигрантов) дал толчок росту строительства. Государство в ответ выделило квоты. Так в 2018 г. в Швеции планируется построить до 50 тыс. квартир, а к 2025 г. этот показатель планируется увеличить до 70 тыс. Вторым важным решением для поддержания объемов строительства стало экстремальное снижение кредитных ставок.

Большую роль в решении вопроса сыграли и государственные реформы. Во-первых, были ускорены процессы согласования строительных подрядов, сокращено количество документов, требуемых региональными властями. Одновременно произошло постепенное дерегулирование рынка аренды жилья. Улучшение рамочных условий работы позитивно отражается на всей отрасли.

Но и без критики не обойтись. Местные аналитики уверены, что уже принятые реформы представляют собой максимально возможное послабление, большего от государства ждать не стоит. В то же время, считают они, низкие кредитные ставки подстегивают корыстных инвесторов, продолжающих удерживать высокие цены на жилую недвижимость и наживаться на разнице. Что ж, у любой монеты две стороны.

Австрия

Примером уникальной социальной жилищной политики считается Вена, уже несколько лет занимающая первую строчку рейтинга самых удобных для жизни городов мира. Глобальная общегородская жилищная программа реализуется в австрийской столице с начала 1920-х гг.

На сегодняшний день порядка 60% всех домохозяйств города живет в субсидируемых государством или городом квартирах. В собственности самого города находится 220 тыс. квартир, что составляет 25% жилого фонда Вены.

Большинство квартир австрийской столицы отличает высокое качество и уровень жилых стандартов. Этому способствовала инновационная для градостроительства система тендеров. Застройщики в течение многих лет выбираются на основе открытых конкурсов, победителями которых становятся проекты, оптимально совмещающие в себе архитектурные, экологические и социальные характеристики и в то же время предлагающие доступную ренту.

Германия

Ближайший сосед Австрии и, если так можно выразиться, локомотив Евросоюза, Германия, увы, не может пока похвастаться успехами в жилищном секторе. Социальное жилье здесь дефицит. С 2010 по 2016 гг. количество социальных квартир сократилось почти на 1,7 млн, а финансирование этого типа жилья оказалось под угрозой.

Приток мигрантов довел и без того напряженный рынок недвижимости крупных немецких городов до критического уровня. Все больше граждан страны, приезжих и беженцев ищут доступное дешевое жилье и все меньше его находят.

В Берлине, всегда считавшемся одним из самых дешевых городов страны, цены на аренду за последние два-три года выросли почти вдвое. То же самое происходит в Мюнхене и Гамбурге. Совсем недавно Ангела Меркель открыто заявила, что стране нужно как минимум 1,5 млн новых квартир.

Подтолкнуть строительную отрасль должны не только слова канцлера, но и реформы. Правительство предлагает радикальные меры, а именно – изменение конституции. Новая статья закона должна предоставить федеральным землям возможность финансирования социального жилья из общегосударственного бюджета. Традиционно в Германии вопросами жилищного строительства регионы (федеральные земли) занимаются самостоятельно.

В 2017 г. немецкие власти инвестировали в строительство доступного жилья порядка 1,5 млрд евро. В 2018 г. была выделена аналогичная сумма, а в 2020–2021 гг. на эти нужды планируется выделить до 2 млрд евро.

Благодаря инвестициям и спросу строительный рынок Германии растет. Однако, несмотря на существующие программы, строительство доступного жилья идет медленнее, чем ожидается.

Наталья ПОПОВА

Строительная отрасль в Европе устойчиво растет с 2014 г.  Лидеры отрасли – Швеция и Норвегия

Для большей части Европы государственные квартиры, сдаваемые населению, хоть и не редкость, но и не такая привычная практика, как в России

Примером уникальной социальной жилищной политики считается Вена, уже несколько лет занимающая первую строчку рейтинга самых удобных для жизни городов мира

В течение почти четверти века в Европе 3 новые построенные квартиры в год на 1 тыс. жителей считались вполне достойным показателем. В 2017 г. по количеству готовых квартир в новых домах на 1 тыс. жителей лидерами, с незначительным отрывом друг от друга, оказались Швеция, Швейцария и Норвегия – 6–7 квартир.