Не стой под стрелой!

Строительный бум начала 2010-х превратил строительную отрасль в одну из самых успешных и доходных в российской экономике. Однако общемировой экономический спад и санкции болезненно ударили по строительству. Что ждет эту отрасль в ближайшем будущем и есть ли поводы для оптимизма?

Майна? Вира?

Строительство традиционно называют лакмусовой бумажкой состояния экономики: чем стабильнее ситуация, тем активнее деятельность застройщиков и покупателей недвижимости. В отличие от валюты или золота недвижимость была и будет самым надежным объектом инвестиций.

Одновременно строительство — это и локомотив экономики, способный вытянуть на своих плечах основную нагрузку ВВП. За примером далеко ходить не надо: развитие строительной отрасли — одна из основных составляющих успеха китайской экономики.

В России строительная отрасль недолго радовала участников рынка стабильным ростом. За последние годы объемы введенного в строй жилья увеличились в два раза, а нежилых помещений – почти в три. Строительный бум «тучных» 2000-х отголоском дотянул до 2014 г., когда в России было сдано 82 млн кв. м жилой недвижимости — рекорд, побивший даже безудержные темпы хрущевской массовой застройки. Но, как говорится, недолго музыка играла.

2014-й стал одновременно началом санкционных войн с Западом, которые запустили эффект домино. Ограничение доступа российских банков к иностранным инвестициям и капиталам сократило возможности кредитования, застройщики, оказавшись не в состоянии привлекать дополнительные средства, начали массово банкротиться. Крупные компании еще в состоянии удержаться на плаву, распределяя приоритеты, а вот небольшие застройщики начинают уходить с рынка, оказавшись не в силах конкурировать в новых условиях. Только в I полугодии 2016 г. банкротами стали около 1,6 тыс. российских застройщиков.

Из-за падения рубля сократились и реальные доходы населения, а, следовательно, возможности купить жилье. В отсутствие покупателей с живыми деньгами рынок просел окончательно.

Эксперты, впрочем, видят причины еще и в общем состоянии рынка, ведь падать начали темпы не только жилищного строительства. Среди важнейших причин кризиса называют также отсутствие системы внешнего контроля. Уверенность в том, что рынок сам себя урегулирует, оказалась необоснованной. Закредитованные застройщики, руководствуясь лишь вопросом рентабельности, видели для себя единственный выход — банкротство.

Косвенные последствия затронули не только бизнес, но и простых людей. Число обманутых дольщиков, уменьшавшееся до нового витка кризиса, в 2016 г. вновь начало расти.

«Щупая дно»

Прогнозы экспертов на ближайшие пару лет довольно противоречивы: кто-то считает, что, пройдя «горнила кризиса», строительный бизнес станет чище и стабильнее, кто-то, напротив, предлагает готовиться к худшему.

В 2016 г. стоимость недвижимости в среднем снизилась на 15% (цифры, безусловно, варьируются в зависимости от вида и класса объекта строительства). Эксперты «ИНКОМ-Недвижимости» в конце прошлого года прогнозировали снижение цен еще на 5–7% и достижение ценового «дна» в 2018–2019 гг., не видя перспектив роста на рынке недвижимости.

Тем временем крупные застройщики считают ситуацию хотя и сложной, но не бесперспективной. Такое снижение цен должно откорректировать рынок: строить в ближайшее время действительно будут меньше, но со временем это создаст дефицит предложения, который подстегнет цены и выровняет рынок. Девелоперы уже говорят о том, что к концу 2017 г. цены на недвижимость, прежде всего жилую, пойдут вверх.

Некоторые игроки строительного рынка вообще не считают сложившуюся ситуацию кризисом, предпочитая называть ситуацию «трансформацией».

Таким образом, можно выделить несколько основных тенденций строительного рынка в ближайшие годы. Во-первых, речь идет об укрупнении бизнеса, мелкие застройщики будут вынуждены либо уйти с рынка, либо создавать конгломераты.

Кредитование строительной отрасли в ближайшее время тоже не будет легким делом: рентабельность проектов продолжит снижаться. Одной из наиболее заметных, по мнению аналитиков, кризисных тенденций стало падение инвестиций в капитал строительных компаний: речь идет, в первую очередь, о затратах на модернизацию и закупку инвентаря.

И, наконец, вступают в силу новые законы, в том числе регулирующие отношения девелоперов и дольщиков. С 1 января 2017 г. все застройщики обязаны отчислять авансовый платеж в размере 1% стоимости строительства в Фонд защиты дольщиков.

Отношения с конечными покупателями оказались «ахиллесовой пятой» отрасли: снижение доходов населения повлекло за собой падение спроса, цен и инвестиций. Заново привлечь покупателей без ипотечных льгот, с учетом сегодняшних процентных ставок и инфляции, очень сложно, но гарантии, – такие, как Фонд защиты дольщиков, — должны в какой-то степени нивелировать ситуацию.

Поводы для оптимизма

Недвижимость была и остается наиболее интересным активом для инвестиций. Мировой рынок недвижимости тем временем демонстрирует значительные показатели роста, инвесторы в этой сфере активны как никогда ранее, а объемы капитала растут поразительными темпами.

Но рост этот неравномерен. Напомним, что до 2014 г. Москва оставалась в числе городов мира с крупнейшими объемами инвестиционных сделок в сфере недвижимости, благодаря высокой доходности таких проектов и динамичному рынку. Теперь ситуация поменялась кардинальным образом.

Если смотреть на общемировые тенденции, то в центре внимания по-прежнему находятся рынки строительства и недвижимости в развитых странах: первое, что интересует инвесторов — это прозрачность инвестиций. Растущие города в развивающихся странах хотя и имеют больший потенциал, но выглядят более рискованным предприятием.

PricewaterhouseCoopers (PwC) не так давно опубликовал глобальный прогноз тенденций в строительной отрасли до 2030 г., и в таком ракурсе ситуация выглядит более чем оптимистично.

Так, по самым приблизительным оценкам, к 2030 г. объем этого рынка увеличится на 85%, до 15,5 трлн долл., а лидерами его станут три страны: Китай, США и Индия, причем на последнюю будет приходится около 57% глобального роста.

Аналитики PwC предсказывают Китаю относительное замедление в жилищном секторе, но считают это явление временным. Рынок недвижимости в стране пока насыщен предложением, но развитие других сфер экономики, например, сферы услуг, дает толчок роста нежилого сектора: транспортная и социальная инфраструктуры, коммерческие объекты и т.д. Отмена политики одного ребенка тоже дает импульс в долгосрочной перспективе.

Самым быстрорастущим будет строительный рынок Индии: по мнению экспертов PwC, он будет расширяться почти вдвое быстрее, чем китайский. Согласно прогнозам, к 2030 г. городское население Индии вырастет до 165 млн человек, а население Дели — еще на 10,4 млн человек, что сделает его вторым по численности населения городом в мире.

PwC также прогнозирует активный рост отрасли в Мексике, а вот более крупные страны, например Россия и Бразилия, пока не вселяют оптимизма в экспертов.

Делать прогнозы относительно американской экономики и строительного сектора, впрочем, довольно сложно. Отголоски ипотечного кризиса еще долго будут вспоминаться аналитиками, и очередное снижение активности на этом рынке дает поводы для пессимизма. Подливает масла в огонь и политическая ситуация. После победы Дональда Трампа на выборах накал в обществе нарастает, что также не может не влиять на экономику.

В Старом Свете ситуация неоднозначная. Так, эксперты до сих пор не решаются строить оптимистичные прогнозы по поводу строительного рынка Испании или Греции.

В Германии — наиболее успешной участнице Евросоюза — ситуация обратная: практически повсеместный бум жилого и нежилого строительства (в сравнении с предыдущими периодами) и, как следствие, огромный приток рабочей силы в этой сфере. По данным на 2016 г. строительный сектор составлял 3,3% ВВП Германии. Долгое время в стране строилось довольно мало жилья, не было привычки покупать его, проще было снимать. Сейчас рынок компенсирует этот недостаток.

Основным фактором, определяющим рост в отрасли, все еще является «госзаказ» — почти половина разрешений на строительство, выданных в прошлом году, приходится на общежития для беженцев и подобные им жилые комплексы (более 5 тыс. из 12 тыс., по данным Reuters). При этом строители все еще надеются преодолеть характерную для немцев привычку снимать, а не покупать собственное жилье. Именно последний фактор — отсутствие желания приобретать недвижимость у конечных покупателей — большинство немецких экспертов называют главным тормозом отрасли.

Однако в PwC особых иллюзий не питают и относительно Германии. Строительная отрасль устойчиво растет, однако не поражает своей динамикой.

Эксперты полагают, что в целом строительство в Европе будет восстанавливаться довольно долго и до докризисного уровня доберется не ранее 2025 г. И наибольшие надежды тут возлагаются на Великобританию — единственную из стран (пока еще) Евросоюза, которая в долгосрочной перспективе имеет все шансы для роста. По мнению аналитиков, в ближайшие 10 лет она обгонит сегодняшнего европейского лидера, Германию, и станет шестым в мире строительным рынком. Предположения PwC подтверждают и свежие цифры: по итогам 2016 г. на долю строительного сектора пришлось 6% ВВП Великобритании.

Несмотря на разброс в оценках, ясно одно: в целом строительная отрасль будет одним из наиболее динамичных секторов экономики в ближайшие 15 лет.

Наталья ПОПОВА

За последние годы объемы введенного в строй жилья в России увеличились в два раза, а нежилых помещений — почти в три. Строительный бум «тучных» 2000-х дотянул до 2014 г., когда в России было сдано 82 млн кв. м жилой недвижимости — рекорд, побивший даже темпы хрущевской массовой застройки.

К 2030 г. объем мирового рынка строительных работ увеличится на 85%, до 15,5 трлн долл., а лидерами его станут три страны: Китай, США и Индия

Строительная отрасль Европы будет восстанавливаться довольно долго и до докризисного уровня доберется не ранее 2025 г.

Самым быстрорастущим считают строительный рынок Индии, он будет расширяться почти вдвое быстрее, чем китайский

До 2014 г. Москва оставалась в числе городов мира с крупнейшими объемами инвестиционных сделок в сфере недвижимости. Теперь ситуация поменялась кардинально