Четвертый фактор

Недавно опубликованные данные Росстата перечеркнули надежды, которые строители связывали с минувшим годом. Подъем, который должен был начаться в 2010 г., так и не случился. По расчетам статистической службы, снижение объемов ввода жилья составило 5% по сравнению с 2009 г. А он в истории российской стройиндустрии и без того был не самым лучшим

Больной скорее жив, чем мертв

Хуже всего дела шли в Москве. За девять месяцев 2010 г. падение объемов сдачи жилья к январю–сентябрю 2009 г. составило 26%. Чуть лучше было положение в Ленинградской области: там зафиксировано снижение на 13%. Объемы строительства в Татарии и Башкирии снизились более чем на 10%, в Свердловской области – на 8,9%, в Ростовской – на 5,2%. И даже в Московской области – лидере жилищного строительства – объемы упали на 3%.

Более того, как отмечают в Ассоциации строителей России, инвесторы не спешат браться за новые проекты, сосредоточившись на завершении старых. Это подтверждает и рынок стройматериалов, используемых на нулевых циклах, – снижение цен здесь составляет до 25%.

Если в некоторых регионах ситуация смотрится оптимистичнее, то только из-за продолжающегося индивидуального жилищного строительства. А на него в России из ежегодно сдаваемых 60 млн кв. м приходится ровно половина.

Ситуацию можно было бы расценить как более чем скверную, если бы в ряде регионов не наметился рост спроса на жилье. Правда, точка, с которой стартовал этот рост, расположена очень низко. Так, в 2010 г. объемы ипотечного кредитования в Чувашии выросли на 60% по сравнению с 2009 г. и составили 2,1 млрд руб. Но 2009 г. в республике был самым провальным (объем ипотечного жилищного кредитования – 1,8 млрд руб. против 5,3 млрд руб. в 2008 г.). То есть Чувашия вышла всего лишь на половину объемов 2008 г.

Несколько лучше обстоит положение дел в Нижегородской области. Регион не только сумел удержаться на уровне 2008 г. по объемам жилищного строительства, но даже несколько улучшил показатели. Произошло это в основном за счет резко возросшего индивидуального строительства, на долю которого пришлось 65% всего введенного жилья.

Скажем прямо, особой заслуги властей в этом нет, да они это и не скрывают. «Малоэтажное строительство поэтому и стало так серьезно расти, что люди начали рассчитывать только на себя», – признается вице-губернатор Валерий Англичанинов.

Зато интерес к компаниям, возводящим многоэтажные дома, значительно упал. Люди не рискуют покупать квартиры даже в достраивающемся доме, в то время как раньше они раскупали площади еще на этапе закладки фундамента. И винить их за это нельзя: даже крупные игроки на рынке жилья под давлением долговых обязательств замораживают стройки или вообще отказываются от них. В этих условиях слишком велик риск потерять свои накопления. К тому же и СМИ постоянно напоминают об обманутых дольщиках.

Есть ли из ситуации стагнации строительного комплекса какой-нибудь выход? Как считают специалисты, их по меньшей мере три. Причем самый простой – спокойно дожидаться смены финансового климата. С потеплением в мировой, а затем и российской экономике строительство жилья неизбежно возобновится. Вот только никто не берется предсказать, когда это произойдет. И едва ли найдется компания с такими колоссальными запасами финансового жира, что она сможет без ущерба для себя пережить послекризисную зиму. Поэтому более реальным представляется второй вариант, о котором, кстати, постоянно напоминают президент и премьер, – малоэтажное строительство.

Мал золотник, да дорог

Одно из направлений малоэтажного строительства – многоквартирные жилые комплексы на окраинах городов или даже вынесенные за черту города. Как правило, они строятся рядом с поселками, где уже есть коммунальные сети, проложены дороги, функционируют предприятия соцкультбыта. Причем, хотя это жилье достаточно качественное, стоят квартиры в этих комплексах существенно дешевле, чем в центре. Доля экономсегмента в них постоянно растет за счет снижения элитного сегмента. Под Москвой такие поселки уже построены в Пущино, Серпухове, Подольске, в Химках, в районе Куркино, в Одинцово. Стоимость квадратного метра в них не превышает 70–80 тыс. рублей.

Для застройщика возведение подобных комплексов – это возможность продать большое количество жилья на небольшом земельном участке. При этом для покупателей квартир, в отличие от покупателей коттеджей, не так важен ландшафт, близость леса или водоема. Для них намного важнее возможность приобрести загородную недвижимость по сходной цене. Кроме того, эксплуатационные расходы в малоэтажных жилых комплексах намного меньше, чем в коттеджах, что также привлекает покупателей.

Поэтому малоэтажное строительство получило прописку не только в Подмосковье. Начато строительство двух таких поселков под Екатеринбургом. Цена одного квадратного метра в них не будет превышать 30 тыс. руб. Мэрия на паях с областным и федеральным бюджетом берет на себя прокладку дорог, инженерных сетей и коммуникаций к объектам.

Еще привлекательнее будут цены в микрорайоне из 1700 малоэтажных домов, который возводится КСМ «Сибирский железобетон» в 4 км от Омска. Квадратный метр жилья здесь обойдется покупателю в 15–20 тыс. руб. В микрорайоне также построят детские сады, школу, магазины и т.д. Жить в нем будут 4,5 тыс. омичан.

Аналогичная программа принята в Ульяновской области, где в 2011 г. планируется ввести в строй более 500 тыс. кв. м жилья. Как сообщил глава области Сергей Морозов, особый упор будет сделан на развитие малоэтажного жилищного строительства в муниципальных образованиях региона. При этом к 2020 г. в области планируют выйти на 728 тыс. кв. м. Малоэтажками собираются заняться и в других регионах России, в первую очередь там, где строительный комплекс нашел понимание и поддержку у областных властей.

Увидев перспективу, оживилось и производство строительных материалов, которое начинает перестраиваться не только под возведение многоквартирных комплексов, но и под строительство коттеджных поселков рядом с городами и в сельской местности. Тем более что прошедшее лето продемонстрировало, с какой скоростью можно возводить жилье в условиях финансово обеспеченного заказа и содействия властей. Если строителям удастся снизить и цену, то в перспективности этого направления можно не сомневаться.

Рады бы в рай, да грехи…

Еще один вариант, который может сыграть положительную роль в судьбе российского жилищного строительного комплекса, – программа «Доступное жилье», на строгом выполнении которой настаивает Президент РФ. В 2009-м из-за кризиса темпы ее реализации значительно снизились. Заговорили даже о ее полном провале. Но с наполнением бюджета программа была реанимирована во многих регионах, а кое-где даже фактически стала приоритетной.

Так, в конце 2010 г. Координационный совет по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» рассмотрел комплексную программу развития жилищного строительства в Татарстане до 2020 г. Как сообщил, представляя программу, президент Татарстана Рустам Минниханов, она предусматривает ежегодный рост объемов строительства жилья не менее чем на 5%, а с 2014 г. – 10%-ный ежегодный прирост. «При разработке программы мы старались комплексно подойти к решению вопроса развития жилищного строительства, затрагивая как предложение, так и спрос», – сказал на заседании министр строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана Марат Хуснуллин. В качестве акцентов государственной поддержки в Татарстане определены программа социальной ипотеки, проекты комплексного освоения территорий, индивидуальное жилищное строительство.

Основными итогами реализации программы должны стать ввод за 5 лет 12 млн кв. м жилья, улучшение жилищных условий более 240 тыс. семей, доведение уровня обеспеченности жильем населения республики до 25,6 кв. м на человека к 2015 г. и до 30 кв.м – к 2020 г. Министр сообщил, что стоимость программы превышает 430 млрд руб.

Намерения, безусловно, впечатляющие, если только их воплощению в жизнь не помешает такая прогрессирующая в России болезнь, как коррупция. Именно ее ликвидация могла бы стать четвертым, самым эффективным вариантом поддержки строительного комплекса. Не так давно на заседании правительства Москвы были обнародованы удивительные цифры. Оказывается, для согласования проекта строительства здания необходимо собрать более 200 разрешений. На подписание проектной документации по закону уходит 330 дней. На согласование подключения сетей от Московской объединенной электросетевой компании – 720 дней.

Как отмечает председатель Национального антикоррупционного комитета Кирилл Кабанов, «стройкомплекс забюрократизирован не случайно. По экспертным оценкам, до 40% стоимости квадратного метра московского жилья – коррупционная составляющая. Причем 10% от этой суммы получают высокопоставленные чиновники, которые распределяют заказы или, скажем, помогают строительным фирмам выигрывать тендеры. Другие 30% – это как раз взятки всем тем безымянным чиновникам, которые “помогают” оформить десятки документов на той или иной стадии подготовки к строительству. В результате строители, еще не начав рыть котлован, терпят серьезные убытки, которые, конечно же, отбиваются за счет покупателей».

Возмущенный глава московского правительства потребовал немедленно покончить с этой практикой и сократить процедуру до 80 дней. «Сокращение сроков оформления бумаг до общепринятых в мире 2–3 месяцев поможет значительно снизить стоимость строительства, – полагает руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости” Олег Репченко. – Эффект очевиден. Строительные компании начнут быстрее и больше строить, неизбежно появятся новые игроки на рынке, а это в свою очередь должно расширить число предложений готового жилья. Кроме того, сократятся издержки у строителей. Сейчас стройфирма берет кредит в банке под 15% годовых, выкупает землю под дом, а потом два года оформляет документы. Проценты, конечно, все это время идут, создавая серьезное кредитное давление. При условии, что фирма за три месяца оформит бумаги и за год отстроится, кредитное давление сократится примерно в 1,5 раза, а себестоимость строительства – где-то на 20%. Цены на готовое жилье при условии рыночной конкуренции и сокращения спроса тоже должны заметно упасть. По крайней мере экономические предпосылки для этого появятся».

Если Сергею Собянину удастся справиться с коррумпированным чиновничеством, стройкомплекс в столице получит невиданные доселе возможности для развития. А впоследствии к инициативе Москвы, возможно, присоединятся и другие регионы. И это был бы самый кардинальный способ поддержки жилищного строительства в России.

Василий АНДРЕЕВ

Скачать страницу (.doc)