Свой дом – время ценить достигнутое

В США со времен реформ Франклина Д. Рузвельта, то есть с середины 1930-х гг., проводится целенаправленная государственная политика поощрения приобретения гражданами собственных домов. Такая политика сложилась не случайно.

Уроки Великой депрессии показали, что необходима новая идеология в отношении людей труда. Кризис напугал власти, они осознали, что у простых людей тоже должна быть собственность, и этой собственностью должен стать свой дом. Со временем в деловых и политических кругах страны сформировалось стойкое убеждение, что гражданин США только тогда становится полноценным членом общества, когда у него есть собственный дом. Свой дом – это свидетельство того, что у человека есть прочные корни, что он состоятельный и лояльный гражданин, приверженный общим ценностям.

Для широкого вовлечения граждан США в приобретение собственных домов государство стало активно развивать ипотечное кредитование, сопряженное с государственным страхованием ипотечных кредитов. Подкрепленная государственной поддержкой ипотека стала мощным фактором, обеспечивающим доступность жилья для людей со сравнительно небольшими доходами.

Помимо обеспечения социальной устойчивости, курс на вовлечение широких масс населения во владение собственным жильем в последующем обнаружил большой экономический потенциал. Приобретение собственного жилья оказалось мощным фактором экономического роста, поскольку оно влечет за собой большой шлейф спроса на обширный круг товаров и услуг в связи с переездом семьи в новое жилище. Переезд в новый дом был важным событием, означающим существенное изменение образа жизни семьи к лучшему.

Проводниками государственной поддержки ипотечного кредитования в США служат несколько специально созданных структур. Среди них два агентства получили наибольшую известность в связи с их ролью в провоцировании кризиса 2008–2009 гг.: «Фанни Мэй» (Федеральная национальная ипотечная ассоциация) и «Фредди Мак» (Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита). Оба учреждения занимаются рефинансированием ипотечных кредитов посредством выпуска ценных бумаг, делая ипотеку более доступной для лиц с невысокими доходами. Федеральная принадлежность этих агентств, заявленная в их названиях, означает, что они не могут обанкротиться, поскольку по их обязательствам всегда заплатит федеральное правительство (поэтому облигации «Фанни Мэй» и «Фредди Мак» приравнены по надежности к облигациям казначейства). Так и случилось в сентябре 2008 г., когда правительство в разгар кризиса взяло эти агентства под свой контроль и подкрепило капиталом более чем в 180 млрд долл. Эти средства были возвращены государству только через несколько лет. Масштабы деятельности этих агентств огромны: только «Фредди Мак» за десятилетие, предшествовавшее кризису 2008–2009 гг., оказало содействие в приобретении и аренде жилья более чем 34 млн семей, потратив на это около 4,6 трлн долл.

В течение трех десятилетий до упомянутого кризиса экономика США показывала в целом довольно динамичный рост. В этой обстановке увеличение доходов населения в сочетании с государственной поддержкой обеспечило непрерывный рост спроса на новые дома. С 1980 г. по 2008 г. цены на дома в США выросли в 4 раза. Важную роль сыграло появление новых финансовых технологий и инструментов, доступность кредитных историй заемщиков, а также возникновение и быстрый рост вторичного рынка ипотечных продуктов с главенствующей ролью «Фанни Мэй» и «Фредди Мак». Эти процессы подпитывали друг друга: рост доходов населения, поддержка государства и изобилие финансовых технологий.

Резкий рост стоимости жилья в этот период дал основание полагать, что стремление к улучшению жилищных условий по мере повышения доходов – это неисчерпаемый источник спроса со стороны населения. Действительно, если за ипотечными кредитами для покупки собственного дома в середине 1980-х гг. обращались примерно 5 млн соискателей в год, то в начале 2000-х их число приближалось к 12 млн. И это не считая обращений за другими видами кредитов ради покупки жилья.  

При этом участники ипотечного рынка стали принимать рискованные решения, чреватые кризисными последствиями. Соискатели ипотек не боялись брать кредиты, потому что рыночная цена дома быстро опережала залоговую, и заемщик в случае несостоятельности мог даже рассчитывать на некую приличную сумму при продаже дома. Банк по этой же причине не боялся выдавать рискованные кредиты, понимая, что даже в случае несостоятельности заемщика он окажется в прибыли.

Кризис на жилищном рынке назрел в 2007 г., когда спрос достиг насыщения. К этому времени около 70% домохозяйств (72% населения) уже стали собственниками своего жилья, и доля этой категории перестала расти. Остальные по разным причинам предпочитают арендовать жилье: это молодежь, совсем бедные слои, часто меняющие место работы лица и др. Казавшиеся непоколебимыми расчеты строительных компаний и ипотечных банков на неисчерпаемость спроса со стороны населения не оправдались, и этот «необъяснимый» факт долго не мог быть адекватно воспринят.

Сегодня рост экономики США восстановлен ценой огромных бюджетных вливаний и денежной эмиссии, но он идет медленно и не привел к возрождению высокого спроса на собственное жилье со стороны американского населения. Это вызывает тревогу в органах государственного регулирования, где опасаются, что низкие темпы роста экономики объясняются нехваткой материальных движущих сил, которые раньше создавали большой спрос на собственное жилье.

В США широко распространенной характеристикой дома служит количество спален. Современные стандарты строительства требуют, чтобы при каждой спальне был свой санузел. В современном американском доме, кроме набора мебели и кухонного оборудования, обычно имеется два холодильника, плюс отдельная морозильная камера, микроволновая печь, большая стиральная машина, телевизоры, ряд других приборов. Сравним два показателя: в 2001–2006 гг. ежегодно строилось около 2 млн домов, а в последние годы – примерно по 500 тыс. Соответственно, уменьшилось и производство встроенного оборудования, различных устройств и агрегатов. Конечно, вместо них и рядом с ними появились современные электронные гаджеты, но их производство не требует столько рабочих мест и, кроме того, зачастую оно сосредоточено за пределами США.

Отчего же не возвращается прежний высокий спрос на новые дома в США? Можно предположить, что насыщение рынка жилья произошло надолго и связано с пересмотром жизненных ценностей среднего класса в условиях усиления турбулентности в экономике. В наши дни около половины домохозяйств США (48% по оценке ФРС в 2016 г.) имеет задолженность по ипотечному кредиту. Семья типичного представителя среднего класса США уже не связывает укрепление и повышение благополучия с непременным переездом в новый, более просторный дом, поскольку его содержание требует значительных усилий и расходов. Теперь борьба идет за сохранение достигнутого уровня жизни в обстановке неопределенности экономической политики государства. Основная масса современных покупателей новых домов – это либо молодые семейные пары, либо выбившиеся из бедности семьи, приобретающие свой первый дом.

Михаил ПОРТНОЙ, д.э.н., главный научный сотрудник Института США и Канады РАН, профессор Института бизнеса и делового администрирования РАНХиГС

В США жилищное строительство играет важную роль в экономике страны и в большой степени обеспечивается ипотечным кредитованием, т.к. в этой отрасли велика роль государственной поддержки

Увеличение доходов населения в сочетании с государственной поддержкой обеспечило непрерывный рост спроса на новые дома в США

Приобретение собственного жилья оказалось мощным фактором экономического развития, поскольку это повлекло за собой рост спроса на обширный круг товаров и услуг в связи с переездом семьи в новое жилище

Подкрепленная господдержкой ипотека стала мощным фактором, обеспечившим доступность жилья для людей с небольшими доходами

«Фанни Мэй» – федеральная национальная ипотечная ассоциация (Federal National Mortgage Association – Fannie Mae). Была создана в 1938 г. как государственный орган, в 1968 г. трансформирована в частное учреждение с федеральной государственной гарантией. Проводит поддержку вторичного рынка ипотек. Инвестирует в ипотеки, гарантирует и выпускает ценные бумаги под обеспечение ипотеками.

«Фредди Мак» – федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита (Federal Home Loan Mortgage Corporation – Freddie Mac). Создана в 1970 г. и представляет собой полугосударственное учреждение в рамках Федеральной системы банков жилищного кредита. Поддерживает вторичный рынок обычных ипотек, не гарантированных государством, выпускает ценные бумаги под обеспечение пулом ипотек. В 1989 г. реорганизована в акционерное общество.

Количество обращений за ипотечным кредитом для приобретения отдельного дома

Годы Кол-во соискателей (тыс. чел.)

2004 9 804

2005 11 685

2006 10 929

2007 7 609

2008 5 060

2009 4 217

2010 3 848

2011 3 650

2012 4 023

2013 4 586

2014 4 679

2015 5 196

2016 5 694

2017 6 018

Источник: Data Point: 2017 Mortgage Market Activity and Trends

A First Look at the 2017 HMDA Data. May 2018.